Od 1 stycznia 2026 r. mają wejść w życie tzw. ustawa schronowa, której celem jest poprawa bezpieczeństwa mieszkańców. Nakłada ona na deweloperów obowiązek dostosowania nowych budynków do pełnienia funkcji miejsc ukrycia na wypadek wystąpienia sytuacji zagrożenia, takich jak m.in. wojna, klęska żywiołowa czy zdarzenia o charakterze terrorystycznym. Przepisy budzą obawy zarówno wśród deweloperów, którzy będą musieli sprostać nowym regulacjom, jak i przyszłych nabywców, którzy być może będą musieli stawić czoła będącym tego efektem podwyżkom cen mieszkań. W niniejszym artykule ustawa schronowa zostanie poddana analizie od strony prawnych regulacji, które wprowadza, a także wpływu, jaki może mieć na branżę deweloperską oraz sytuację nabywców.
Spis treści:
- Ustawa schronowa – na czym polega?
- Ustawa schronowa – co oznacza dla deweloperów?
- Ustawa schronowa – co oznacza dla nabywców?
- Podsumowanie
Ustawa schronowa – na czym polega?
Ustawa schronowa w swoim projekcie przewiduje, że podziemne kondygnacje i garaże w m.in. blokach wielorodzinnych mają być zbudowane w sposób umożliwiający urządzenie w nich tzw. miejsc doraźnego schronienia.
Projekt wprowadza następujące pojęcia w zakresie budowli mających na celu ochronę ludności:
- schron – obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne,
- ukrycie – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego, o konstrukcji niehermetycznej,
- miejsce doraźnego schronienia – obiekt zbiorowej ochrony będący obiektem budowlanym albo częścią obiektu budowlanego przystosowany do tymczasowego ukrycia ludzi.
Z perspektywy inwestorów szczególne znaczenie ma art. 91. projektu ustawy, zgodnie z którym ,,Planując niezbędną liczbę obiektów zbiorowej ochrony właściwe organy ochrony ludności dokonują bieżącego przeglądu obiektów budowlanych, w tym planowanych do budowy, na obszarze swojej właściwości miejscowej, w celu wytypowania obiektów budowlanych, które mogą zostać uznane za obiekty zbiorowej ochrony, planowanych miejsc organizacji miejsc doraźnego schronienia i obiektów budowlanych przydatnych do przystosowania na miejsca doraźnego schronienia. W bieżącym przeglądzie obiektów budowlanych nie uwzględnia się budynków nieposiadających kondygnacji podziemnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta albo wojewoda mogą zlecić sprawdzenie obiektu budowlanego pod względem spełniania lub możliwości spełnienia warunków dla obiektów zbiorowej ochrony”.
Z przytoczonego przepisu wynika, iż podziemne kondygnacje w budynkach użyteczności publicznej lub mieszkalnych wielorodzinnych, a także garaże podziemne, mają być projektowane i wykonane w sposób umożliwiający stworzenie w nich miejsc doraźnego schronienia.
Ustawa schronowa – co oznacza dla deweloperów?
Do głównych wymogów i wątpliwości, jakie niesie za sobą dla inwestorów ustawa schronowa, należą m.in.:
- dodatkowe wymagania dotyczące ewakuacji, systemów wentylacyjnych i zabezpieczenia przeciwpożarowego;
- zadbanie o odpowiednią izolację akustyczną i termiczną oraz instalację systemów zasilania awaryjnego;
- obowiązek spełnienia specyficznych norm dotyczących wytrzymałości konstrukcji oraz związana z tym konieczność zastosowania zaawansowanych technologii i materiałów;
- większe nakłady finansowe;
- dłuższy czas realizacji inwestycji;
- zdaniem części branży deweloperskiej czas, jaki dał ustawodawca inwestorom na przystosowanie się do tych regulacji, jest za krótki;
- niedoprecyzowane przepisy – póki co wciąż są wątpliwości, jakie dokładnie warunki techniczne powinny spełniać wyżej wymienione miejsca doraźnego schronienia.
Ustawa schronowa – co oznacza dla nabywców?
Spełnienie przez deweloperów stawianych im wymogów jest w stanie doprowadzić do znaczącego zwiększenia bezpieczeństwa mieszkańców, a w razie potencjalnej sytuacji zagrożenia może zredukować koszty konieczne do poniesienia. Istnienie takiego schronu w budynku mieszkalnym może stanowić dodatkowy atut dla potencjalnych nabywców, a miejsca te w normalnych warunkach mogą być potencjalnie wykorzystane jako dodatkowe przestrzenie użytkowe, pomieszczenia gospodarcze czy magazynowe, z drugiej jednak strony może to zmniejszyć liczbę miejsc parkingowych w garażu podziemnym.
Obawy o ceny nieruchomości
Polski Związek Firm Deweloperskich wskazuje, że w celu sprostania wymogom, jakie na deweloperów nakłada ustawa schronowa, cena metra kwadratowego mieszkania może wzrosnąć o kilkaset złotych, a wartość całej inwestycji, którą trzeba będzie wyposażyć w schron, może być nawet o 30 procent droższa w porównaniu do standardowego przedsięwzięcia. Nadzieją wydaje się tu być przepis omawianego projektu, zgodnie z którym organy ochrony ludności na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego mogą przekazać do 100% kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej. Finansowanie do 100% takiej inwestycji jest jednak fakultatywne.
Podsumowanie
Odczucia środowiska inwestorów na nadchodzące zmiany, które przewiduje ustawa schronowa, są raczej negatywne oraz przepełnione niepewnością. Główne obawy dotyczą niejasności przepisów, krótkiego czasu na dostosowanie się do nowych regulacji, zwiększenia kosztów inwestycji i czasu ich realizacji, wymogów administracyjnych, a w konsekwencji utrudnienia prowadzenia działalności w branży deweloperskiej.
Szukającym konsultacji i pomocy prawnej inwestorom i nabywcom oferujemy profesjonalne doradztwo świadczone przez radców prawnych Kancelarii Juristo. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe usługi w zakresie prawa nieruchomościowego. Dzięki specjalistycznej wiedzy i doświadczeniu naszych prawników, zapewniamy skuteczną pomoc w transakcjach, sporach i wszelkich procesach dotyczących nieruchomości, dbając o interesy klienta na każdym etapie.
Zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem radców prawnych – Zespół Juristo
