Dziedziczenie to proces przejścia ogółu praw i obowiązków zmarłego na osoby najbliższe, zwane spadkobiercami. Szczególnie istotnym składnikiem majątku w procesie dziedziczenia są zazwyczaj nieruchomości, głównie z uwagi na ich wartość, ale także wymiar praktyczny, czy sentymentalny. Tematem niniejszego artykułu będzie wskazanie najważniejszych kwestii dotyczących procesu dziedziczenia nieruchomości, w tym zasad dziedziczenia oraz możliwości podziału nieruchomości w przypadku odziedziczenia jej przez kilka osób jako współwłaścicieli.
Spis treści:
1. Dziedziczenie nieruchomości – ogólne zasady
1.1. Dziedziczenie testamentowe
1.2. Dziedziczenie ustawowe
2. Dziedziczenie nieruchomości – księga wieczysta i podatek
3. Dziedziczenie nieruchomości – dział spadku
4. Podsumowanie
Dziedziczenie nieruchomości – ogólne zasady
Zasady dziedziczenia uregulowane są w polskim prawie w kodeksie cywilnym, zgodnie z którym powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Dziedziczenie testamentowe
Jeżeli zmarły, czyli spadkodawca, pozostawił ważny testament, rozrządzenia w nim zawarte będą miały pierwszeństwo nad ogólnymi regułami dotyczącymi dziedziczenia ustawowego. Co do zasady, testator posiada swobodę w zakresie dysponowania swoim majątkiem na wypadek śmierci, w tym także swobodę dysponowania nieruchomością. Warto tu jednak wskazać na dwa istotne ograniczenia.
Pierwszym z nich jest instytucja zachowku, czyli rozwiązanie w polskim prawie spadkowym, które ma zabezpieczyć interesy osób najbliższych spadkodawcy (np. małżonka, dzieci) w przypadku pominięcia ich w testamencie. Zgodnie z art. 991 § 1 kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – 2/3 wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek). Zatem nawet w przypadku pominięcia w testamencie małżonka czy dziecka przy dziedziczeniu nieruchomości, co do zasady będą oni mogli domagać się jej części w procesie dziedziczenia, tytułem zachowku.
A co w przypadku, kiedy ktoś bliski korzysta z domu lub mieszkania podlegającego dziedziczeniu? Stosownie do art. 923 § 1 kodeksu cywilnego małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne.
Dziedziczenie ustawowe
W przypadku braku testamentu lub jego unieważnienia dochodzi do dziedziczenia ustawowego, czyli wedle reguł opisanych w kodeksie cywilnym. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednak część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych.
W przypadku braku zstępnych spadkodawcy, powołani są do spadku z ustawy jego małżonek i rodzice. Udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy, wynosi 1/4 całości spadku. W przypadku braku zstępnych i małżonka spadkodawcy, cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych. Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych, a w dalszej kolejności ich zstępnym. W przypadku braku powyższych dziedziczą dziadkowie, następnie pasierbowie, a w ostatniej kolejności spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu (tzw. spadkobierca ostateczny). Gmina jako spadkobierca ustawowy nie może odrzucić spadku, nie składa również oświadczenia o jego przyjęciu, a spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.
Dziedziczenie nieruchomości – księga wieczysta i podatek
Z kluczowych kwestii formalnych związanych z nabyciem w spadku nieruchomości warto wyszczególnić wpis do księgi wieczystej oraz ewentualny podatek. Spadkobiercy zobowiązani są niezwłocznie po uzyskaniu tytułu do spadku złożyć wniosek o wpis swojego prawa własności do księgi wieczystej. Tytuł do spadku wynikać może z sądowego postanowienia o nabyciu spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia (tzw. APD) sporządzonego przez notariusza. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej sporządza się na specjalnym formularzu („KW–WPIS”), który należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych. Wniosek taki podlega opłacie w wysokości 200 zł.
Wraz z uprawomocnieniem się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub zarejestrowania przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia powstaje również obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn. Kwota takiego podatku to określony procent od wartości nieruchomości, uwzględniający stopień więzi zmarłego z uprawnionym i kwotę wolną od podatku. W ramach osób najbliższych istnieje tak zwana grupa ,,zerowa”, czyli osoby, które są zwolnione z podatku od spadku. Są to m.in. małżonek, zstępni, wstępni czy rodzeństwo. Niezależnie od tego każdy, kto odziedziczył spadek, ma obowiązek zgłosić to do urzędu skarbowego, nawet jeśli dotyczy to osób zwolnionych z podatku.
Dziedziczenie nieruchomości – dział spadku
W przypadku, kiedy dziedziczenie tej samej nieruchomości obejmuje kilka osób, powstaje między nimi współwłasność. W takiej sytuacji współwłaściciele mogą zdecydować się na podział spadku, który może zostać dokonany na dwa sposoby:
Umowny dział spadku – kiedy spadkobiercy są w stanie porozumieć się co do podziału nieruchomości, mogą szybko i z pominięciem kosztownego postępowania sądowego dokonać podziału nieruchomości wedle poczynionych między sobą ustaleń.
Sądowy dział spadku – w tym przypadku to sąd przeprowadza podział spadku, decydując o podziale nieruchomości, który może przybrać postać fizycznego podziału nieruchomości, czy sprzedaży nieruchomości na licytacji.
Podsumowanie
Dziedziczenie nieruchomości to bardzo wielowątkowa sprawa, począwszy od samej procedury dziedziczenia, poprzez formalności prawno-podatkowe, kończąc na decyzji, co dalej ze wspólną nieruchomością w przypadku powstania współwłasności. Nie ułatwia tego na pewno atmosfera towarzysząca śmierci bliskiej osoby. Osoby chcące skorzystać w tym procesie z pomocy doświadczonych radców prawnych zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Juristo, która specjalizuje się w prawie nieruchomościowym, w tym dziedziczeniu nieruchomości.
