1 sierpnia 2024 roku weszły w życie przepisy nowelizujące Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie. Pierwotnie przepisy miały wejść w życie 1 kwietnia bieżącego roku, jednak Rozporządzenie Ministra Rozwoju I Technologii z dnia 27 marca 2024 roku zmieniło datę wejścia w życie tych regulacji.
Motywem przewodnim nowych przepisów jest walka ze zjawiskiem tzw. patodeweloperki, w szczególności z mikrokawalerkami, nadmiernym zagęszczeniem budynków i betonowaniem miast. W niniejszym artykule omówione zostaną najważniejsze zmiany.
Spis treści:
- Zmiany warunków technicznych budynków – koniec z mikroapartamentami
- Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy budynków oraz większa prywatność na balkonach
- Obowiązkowe wózkarnie, rowerownie i zmiany warunków technicznych dot. miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych
- Walka z betonowaniem miast – nowe regulacje dotyczące placów zabaw, miejsc rekreacji i publicznie dostępnych placów
- Zmiany warunków technicznych budynków – podsumowanie
Zmiany warunków technicznych budynków – koniec z mikroapartamentami
Możliwe, że to koniec ery mikroapartamentów. Według nowych przepisów lokal użytkowy w nowoprojektowanym budynku co do zasady powinien mieć powierzchnię równą 25 metrom kwadratowym bądź większą. To krok mający na celu uściślenie przepisów, które nierzadko były dotychczas omijane.
Nowe wymagania będą miały zastosowanie przede wszystkim do budynków, dla których przed 1 stycznia 2024 roku nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nie obejmą one tych inwestycji, do których zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady. Dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymaganie to nie dotyczy również lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.
Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy budynków oraz większa prywatność na balkonach
Zwiększona została minimalna odległość od granicy działki dla budynków o wysokości ponad czterech kondygnacji naziemnych. Obecnie wynosi ona pięć metrów od granicy działki, bez względu na to, czy ściana jest zwrócona oknami lub drzwiami w stronę tej granicy czy też nie.
Balkon w takim budynku nie będzie mógł się znajdować bliżej niż trzy metry od granicy działki. Dodatkowo zmiany warunków technicznych budynków uregulowały położenie nowoprojektowanych budynków produkcyjnych i magazynowych o powierzchni zabudowy przekraczającej tysiąc metrów kwadratowych – między ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego o wskazanej powierzchni a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego będzie musiała zostać zachowana odległość co najmniej 30 metrów.
W celu poprawy komfortu życia mieszkańców zmiany warunków technicznych budynków objęły także regulacje mające na celu zwiększenie prywatności podczas korzystania z balkonów. W przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%. Przegroda posiadać ma wysokość co najmniej 2,2 m, mierzoną od poziomu posadzki balkonu, oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.
Obowiązkowe wózkarnie, rowerownie i zmiany warunków technicznych dotyczących miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych
Wprowadzony został obowiązek zapewnienia w blokach odpowiednich miejsc do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów, o powierzchni nie mniejszej niż 15 metrów kwadratowych. Takie pomieszczenia mogą znajdować się przy wejściu lub na kondygnacji podziemnej budynku, a także w budynku gospodarczym, wiacie lub altanie.
Zmiany warunków technicznych budynków objęły też miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych – do tej pory miejsca takie mogły być tworzone bez ograniczeń odległości pod oknami budynków. Działo się tak, bowiem nie stosowano do nich regulacji przewidzianych dla pozostałych miejsc postojowych, co było przez deweloperów nadużywane. Czasem wręcz prowadziło do sytuacji, w których pod ścianami budynków powstawały wyłącznie miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych.
Nowe przepisy zakładają, że liczba miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, co do których nie będą obowiązywały wymogi dotyczące zachowania odległości od okien budynku, będzie mogła stanowić nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych.
Walka z betonowaniem miast – nowe regulacje dotyczące placów zabaw, miejsc rekreacji i publicznie dostępnych placów
Wprowadzone zostały przepisy dotyczące obowiązkowej budowy placów zabaw na osiedlach, gdzie jest więcej niż 20 mieszkań. W zależności od liczby mieszkań w budynku lub zespole budynków, przypisane będzie odpowiednie minimalne wymaganie powierzchni placu zabaw w przeliczeniu na jedno mieszkanie, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajdować się ma na terenie biologicznie czynnym. Stosunkowo podobne regulacje dotyczą miejsc rekreacji.
Zmiany warunków technicznych budynków w celu przeciwdziałania nadmiernemu betonowaniu na placach o powierzchni powyżej tysiąca metrów kwadratowych wprowadzają wymóg zapewnienia co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.
Wprowadzono również definicję publicznie dostępnego placu, zgodnie z którą jest to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną. Jest to teren uwzględniony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – plac dostępny publicznie rozumiany jest jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.
Zmiany warunków technicznych budynków – podsumowanie
Zmiany te nie są może przełomowe, lecz na pewno pozwolą uściślić przepisy i ukrócić praktyki instrumentalnego wykorzystywania ich przez deweloperów na niekorzyść lokatorów. Celem zmian jest poprawa jakości życia mieszkańców. Czas pokaże, jak wpłynie to na rynek mieszkaniowy. Z oceną stosowania omówionych przepisów należy się wstrzymać na okres co najmniej kilku lub kilkunastu miesięcy.
