6 listopada 2024 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów wydał istotną uchwałę dotyczącą kwestii odszkodowań w związku z nieruchomościami położonymi w pobliżu lotnisk (sygnatura III CZP 27/24). SN odpowiadał na pytanie prawne prof. Joanny Misztal-Koneckiej, prezes Izby Cywilnej, które brzmiało następująco: „Czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczegółowymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy?” W poniższym artykule dowiesz się, czy możesz się ubiegać o odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku.
Spis treści:
- Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – rozstrzygnięcie i uzasadnienie uchwały
- Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – tło sporu
- Rozbieżności w orzecznictwie
- Czym jest orzeczenie w składzie 7 sędziów SN?
- Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – podsumowanie
Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – rozstrzygnięcie i uzasadnienie uchwały
Z uchwały Sądu Najwyższego wynika, że „właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy”.
W uzasadnieniu uchwały sędzia Agnieszka Góra-Błaszczykowska stwierdziła, że „nie można z góry wykluczyć, że przynajmniej w niektórych przypadkach wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania rzeczywiście powoduje utratę wartości rynkowej na skutek samego zjawiska nazwanego w orzecznictwie stygmatyzacją lub skażeniem nieruchomości w świadomości potencjalnych nabywców”, czyniąc analogię do sytuacji uszkodzonych pojazdów.
„Utrata wartości handlowej po dokonanej naprawie nie musi wynikać z tego, że naprawa nie przywróciła pełnych wartości użytkowych sprzed wypadku, tylko jest związana raczej z brakiem zaufania uczestników rynku do pojazdu powypadkowego, a nie z faktycznym obniżeniem jego jakości. Zbliżone i odnoszące się do świadomości uczestników rynku zjawisko może dotyczyć nieruchomości zlokalizowanych na terenie obszaru ograniczonego użytkowania”.
Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – tło sporu
Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku od lat jest przedmiotem orzeczeń sądowych, nierzadko rozbieżnych względem siebie. Liczne były pozwy składane przez właścicieli nieruchomości objętych tak zwanym obszarem ograniczonego użytkowania.
Czym jest obszar ograniczonego użytkowania, tzw. OOU? Zgodnie z ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska „jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (...) wynika, że – mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych – nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to (...) tworzy się obszar ograniczonego użytkowania”. Art. 129 wspomnianej wyżej ustawy stanowi z kolei, że jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.
W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Rozbieżności w orzecznictwie
Sądy do tej pory odmiennie interpretowały przepisy ustawy Prawo ochrony środowiska. Dominujący pogląd był jednak taki, że szkoda powstaje niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, wymusiło na właścicielu odstąpienie od planów inwestycyjnych czy wykluczyło bezpośrednie sąsiedztwo takich jednostek, jak szpitale lub przedszkola. Według tej koncepcji orzekł Sąd Najwyższy w kwietniu 2024 r., kiedy wskazał, iż jeśli z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wiąże się dla obywatela uszczerbek majątkowy w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości, to musi być ten uszczerbek wyrównany.
Odmiennie natomiast Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale 3 sędziów z 29 kwietnia 2022 r. (sygn. akt III CZP 81/22), wskazując, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na brak możliwości zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Uznano wówczas, że nie każda nieruchomość na takim obszarze ograniczonego użytkowania jest dotknięta konkretnymi nakazami bądź zakazami, zaś sama „stygmatyzacja nieruchomości" poprzez objęcie ją tym obszarem nie stanowi podstawy do odszkodowania.
Stąd pojawiła się potrzebna rozstrzygnięcia tej kwestii w uchwale będącej tematem niniejszego artykułu.
Czym jest orzeczenie w składzie 7 sędziów SN?
Polska jest krajem o systemie prawa stanowionego, a nie precedensowego, więc co do zasady orzeczenia sądów, w tym Sądu Najwyższego, nie są powszechnie obowiązujące. Przyjmuje się jednak, iż uchwała Sądu Najwyższego podjęta w składzie siedmiu sędziów ma moc zasady prawnej, a wyrażony w niej pogląd jest w konkretnej sprawie wiążący „siłą autorytetu Sądu Najwyższego" dla sądu odwoławczego, który zwrócił się z zapytaniem prawnym.
Inne sądy – choć nie muszą rozstrzygać w podobnych sprawach z tą zasadą – w praktyce się z nią liczą, ponieważ może ona stać się podstawą uchylenia odmiennego wyroku w toku postępowania odwoławczego. Zgodnie z art. 82 § 1 Ustawy o Sądzie Najwyższym, jeżeli Sąd Najwyższy, rozpoznając kasację lub inny środek odwoławczy, poweźmie poważne wątpliwości co do wykładni przepisów prawa, będących podstawą wydanego rozstrzygnięcia, może odroczyć rozpoznanie sprawy i przedstawić zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów tego sądu.
Odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku – podsumowanie.
Sąd Najwyższy podzielił dominujący w orzecznictwie pogląd i opowiedział się za szerszym rozumieniem odpowiedzialności odszkodowawczej, co wpłynąć może pozytywnie na sytuację osób ubiegających się o odszkodowanie za nieruchomość przy lotnisku.
W razie potrzeby skorzystania z pomocy prawnej, zapraszamy do kontaktu z radcami prawnymi kancelarii Juristo, którzy specjalizują się właśnie w prawie nieruchomościowym i odszkodowawczym.
