1 lipca 2024 r. weszły w życie istotne przepisy nowej ustawy deweloperskiej, które mają zapewnić dużo większą ochronę wszystkim konsumentom kupującym mieszkania lub domy od deweloperów, a na tych ostatnich nakładają szereg nowych obowiązków.
Tak zwana ustawa deweloperska to oficjalnie Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Teoretycznie weszła ona w życie już 1 lipca 2022 roku, jednak w ograniczonym zakresie stosowania. Przede wszystkim deweloperzy mogli wciąż sprzedawać mieszkania na podstawie starej ustawy deweloperskiej, jeśli umowa sprzedaży mieszkania została zawarta przed 1 lipca 2022 roku.
Teraz skończył się tzw. okres przejściowy, z którego chętnie korzystały firmy deweloperskie. Nowa ustawa regulująca ich działalność jest znacznie korzystniejsza dla kupujących w porównaniu ze starymi przepisami. Co się zmieniło dla kupujących i deweloperów? Dlaczego kupujący mieszkania po 1 lipca 2024 roku mogą odetchnąć z ulgą? Jakie konsekwencje mogą nieść ze sobą nowe przepisy? Poniżej znajdziesz omówienie wszystkich tych kwestii.
Spis treści:
- Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jak działa i kogo dotyczy?
- Nowa ustawa deweloperska – konsekwencje
- Doświadczeni prawnicy w zakresie prawa nieruchomościowego
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Kluczowym elementem nowej ustawy deweloperskiej, który ma zapewnić rewolucję w ochronie finansów nabywców nieruchomości, jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Rozwiązanie to zapewnia skuteczną ochronę konsumentów kupujących od dewelopera nowe domy lub mieszkania.
Głównym zadaniem DFG jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. Ochrona DFG rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty na rachunek należący do dewelopera, a kończy w chwili przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jak działa i kogo dotyczy?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w skrócie działa w następujący sposób:
- Nabywcy wpłacają pieniądze dla deweloperów na tzw. mieszkaniowe rachunki powiernicze;
- Deweloperzy odprowadzają obowiązkowe składki od każdej wpłaty, jaką przekazali nabywcy;
- Składki trafiają na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, budując jego kapitał;
- W przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy albo nabywca odstąpi od umowy, to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwróci nabywcy środki wpłacone na zakup nieruchomości.
Jak zostało wyżej wspomniane, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilają wpłaty od deweloperów. Wysokość stawek określa rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Obecnie obowiązują dwie stawki:
- 0,1% od każdej wpłaty dokonanej na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę);
- 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w częściach, po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia ochronę inwestycji, których sprzedaż deweloper rozpoczął od 1 lipca 2022 roku. W ostatnich dwóch latach obowiązywał jeszcze tzw. okres przejściowym, o czym wspomniano we wstępie, natomiast od 2 lipca bieżącego roku wszyscy konsumenci kupujący mieszkanie lub dom jednorodzinny od dewelopera podlegają ochronie zapewnianej przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Nowa ustawa deweloperska – konsekwencje
Największą korzyścią wynikającą z nowej ustawy deweloperskiej jest pełna ochrona wpłat kupujących. W okresie obowiązywania starej ustawy deweloperskiej żaden z mieszkaniowych rachunków powierniczych nie zapewniał 100% ochrony wpłat kupujących mieszkania.
Z jednej strony większa przejrzystość i bezpieczeństwo finansowe może zwiększyć zaufanie konsumentów do kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Z drugiej strony generuje to szereg kosztów i skomplikowanych procedur dla deweloperów, co zdaniem ekspertów może przełożyć się na wzrost cen mieszkań w najbliższym czasie ze względu na przenoszenie nowo powstałych kosztów na nabywców. W dłuższej perspektywie jednak rynek powinien się ustabilizować.
Kary dla deweloperów
Nowa ustawa deweloperska przewiduje też przepisy karne, których zadaniem jest zmotywowanie deweloperów do skrupulatnego wypełniania szeregu nałożonych na nich obowiązków. Odpowiedzialności karnej lub wykroczeniowej podlegają takie kwestie, jak m.in.:
- niespełnienie obowiązku zapewnienia konsumentowi rachunku powierniczego;
- niespełnienie obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego;
- podanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym;
- brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności;
- dokonywanie wypłat z rachunków powierniczych niezgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej.
W pewnych sytuacjach, poza karą grzywny, deweloperowi grozić może kara ograniczenia, a nawet pozbawienia wolności do dwóch lat .
Wątpliwości wśród prawników budzi to, czy sięganie do regulacji o charakterze karnym nie jest zbyt ostrym środkiem zaradczym, jeśli weźmie się pod uwagę zasadę proporcjonalności zakresu odpowiedzialności do wagi popełnionego czynu. Problematyczne wydaje się też przypisanie odpowiedzialności indywidualnie oznaczonej osobie w sytuacji, kiedy działalność jest prowadzona w formie spółki prawa handlowego, co dzieje się w większości przypadków w branży deweloperskiej.
Bardziej sensownym rozwiązaniem wydawałyby się administracyjne kary pieniężne, jako szybsze i bardziej efektywne, w zestawieniu z siermiężnymi i trudnymi do egzekwowania w praktyce przepisami karnym. Faktem jest jednak, że póki co przepisy karne obowiązują we wskazanym wyżej zakresie, o czym każdy deweloper powinien pamiętać.
Doświadczeni prawnicy w zakresie prawa nieruchomościowego
Kancelaria Juristo, współtworzona przez radców prawnych z kilkunastoletnim doświadczeniem, specjalizuje się w prawie nieruchomościowym. Dzięki specjalistycznej wiedzy i doświadczeniu naszych prawników, zapewniamy skuteczną pomoc w transakcjach dotyczących nieruchomości.
Pomagamy klientom weryfikować umowy z deweloperami pod kątem ich zgodności z postanowieniami nowej ustawy deweloperskiej, w tym umowy rezerwacyjne. Oferujemy doradztwo w zakresie prawa nieruchomościowego oraz reprezentację przed sądami i innymi instytucjami we wszelkich sprawach dotyczących nieruchomości i nie tylko! Zapraszamy do kontaktu!
